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經(jīng)濟(jì)案例

商品房銷(xiāo)售廣告的法律責(zé)任

近年來(lái),房屋銷(xiāo)售中因開(kāi)發(fā)商虛假?gòu)V告侵害購(gòu)房者權(quán)益引發(fā)糾紛的案件逐漸增多,由于對(duì)此類(lèi)問(wèn)題缺乏明確的規(guī)范以及對(duì)法律理解把握的不同,同類(lèi)案件的處理結(jié)果常常出現(xiàn)較大的差異。
 首先從商品房銷(xiāo)售廣告的性質(zhì)上看:
  《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定,商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。
  根據(jù)該規(guī)定,商品房銷(xiāo)售廣告一般應(yīng)視為邀約邀請(qǐng),不對(duì)該廣告的發(fā)布者產(chǎn)生合同法的效力。但該商品房的銷(xiāo)售廣告就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約,對(duì)商品房銷(xiāo)售者產(chǎn)生合同法的效果。因此,商品房銷(xiāo)售廣告性質(zhì)分為兩類(lèi):
  1、屬于邀約邀請(qǐng)性質(zhì)的商品房銷(xiāo)售廣告
  該類(lèi)廣告主要就商品房做出一般的概括性的描述,是受廣告法及國(guó)家其他法律的調(diào)整。
  2、具有要約性質(zhì)的商品房銷(xiāo)售廣告
  該類(lèi)商品房銷(xiāo)售廣告不僅就廣告商品房做出概括性的描述,并就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施做出較為具體的說(shuō)明或允諾。這種限制只是就該商品房銷(xiāo)售廣告的商品房本身和該規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施,比如就商品房的建設(shè)材料機(jī)構(gòu),或者就該規(guī)劃小區(qū)的綠地、車(chē)位車(chē)庫(kù)等配套設(shè)施做出的說(shuō)明或允諾,其他的說(shuō)明或允諾一般不視為具有要約的性質(zhì)。
其次關(guān)于商品房銷(xiāo)售廣告的法律責(zé)任,也會(huì)因?yàn)樯唐贩夸N(xiāo)售廣告的性質(zhì)不同而有所差別,具體是以下兩種情況:
  1、屬于邀約邀請(qǐng)性質(zhì)的商品房銷(xiāo)售廣告的法律責(zé)任
  商品房銷(xiāo)售廣告如果是邀約邀請(qǐng)性質(zhì)的,由于邀約邀請(qǐng)的內(nèi)容是模糊的,不具體的,不是法律行為,這種情況下,商品房銷(xiāo)售廣告中開(kāi)發(fā)商所作的允諾不能作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條款。例如,開(kāi)發(fā)商打出這樣的廣告:“環(huán)境優(yōu)美,交通便利。”這樣的廣告宣傳由于不具有具體明確性,不是邀約,而是邀約邀請(qǐng)。即使開(kāi)發(fā)商最后提供的商品房環(huán)境不優(yōu)美,交通不便利,開(kāi)發(fā)商也不需要為虛假?gòu)V告承擔(dān)違約責(zé)任。
  2、具有邀約性質(zhì)的商品房銷(xiāo)售廣告的法律責(zé)任
  《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條作了更為詳細(xì)的規(guī)定:“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”對(duì)于該條的適用,應(yīng)把握以下幾點(diǎn):
 ?。?)所做說(shuō)明及允諾具體確定,即有明確具體的交房標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、設(shè)備品牌、外觀形象,確定的小區(qū)規(guī)劃目標(biāo)、配套設(shè)施,對(duì)于一些虛幻的描述,如“成功人士的選擇”、“坐搖籃繁華”、“具有無(wú)限的升值潛力”等,則顯然不符合這一特征,不能作為要約內(nèi)容對(duì)待。
 ?。?)廣告的內(nèi)容是對(duì)商品房開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾,包括作為買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的房屋本身的位置、朝向、戶(hù)型、結(jié)構(gòu)、空間尺寸,設(shè)備安裝的數(shù)量、品牌,住宅小區(qū)的規(guī)劃、配套設(shè)施等。
 ?。?)對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和價(jià)格的確定具有重大影響,即廣告內(nèi)容不僅對(duì)購(gòu)房人具有重大的心理誘惑,對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的訂立產(chǎn)生重要的影響,而且屬于房屋價(jià)格的構(gòu)成要件,如優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)的折扣、隨房贈(zèng)送的附屬設(shè)施,免費(fèi)或優(yōu)惠享受的配套設(shè)施,房屋的質(zhì)量、環(huán)境和設(shè)備品牌的說(shuō)明和允諾。

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